임대주택법 전부개정법률안

제안이유 최근 집에 대한 인식이 ‘소유’에서 ‘거주’로 변화하면서 자가점유율이 지속적으로 하락하고, 임대차 방식이 전세에서 월세로 빠르게 전환됨에 따라, 전월세시장에서 수급불균형 현상이 발생하고 임차인들의 주거비 부담이 증가하는 등 전월세시장의 불안이 지속되고 있음. 이러한 문제를 완화하기 위해서는 공공부문에 의한 공공임대주택 공급뿐 아니라 민간부문에 의한 민간임대주택 공급도 확충되어야 하나 민간부문에서 임대주택을 건설하는 경우에도 국민주택기금에서 건설자금을 융자받거나 공공택지를 공급받게 되면 공공임대주택으로 간주되어 임차인자격ㆍ초기임대료 제한, 분양전환 의무 등 규제가 과도한 반면, 이에 상응하는 금융·세제지원 등 인센티브는 충분하지 않은 실정임. 이로 인하여 「임대주택법」에 따라 등록되는 민간임대주택 재고가 오히려 감소하고 있을 뿐 아니라 분양주택에 비하여 품질이 떨어지고 다양한 사업모델도 개발되지 못하고 있으며, 특히 중산층은 비(非)등록 임대주택에 과도하게 의존하여 주거불안이 가중되고 있는 실정임. 이에, ‘규제’ 중심의 현행 「임대주택법」을 ‘지원’ 중심의 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부개정하고, 과감한 규제완화와 파격적인 택지ㆍ금융ㆍ세제 지원을 통하여 기업형 임대사업자를 포함한 전문적인 임대사업자를 육성함으로써, 장기간 안심하고 거주할 수 있는 품질 높은 임대주택을 공급하여 국민들의 주거안정성을 제고하려는 것임. 주요내용 가. 제명을 현행 「임대주택법」에서 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 변경하고, 공공임대주택에 관한 규정은 「공공주택에 관한 특별법」으로 이관함(안 제명 등). 나. 민간임대주택을 8년 이상 임대하는 ‘기업형임대주택’, ‘준공공임대주택’과 4년 이상 임대하는 ‘단기임대주택’으로 구분하고, 임대사업자를 ‘기업형임대사업자’와 ‘일반형임대사업자’로 구분함(안 제2조제4호부터 제9호까지). 다. 현재 「주택법」에 규정되어 있는 주택임대관리업에 관한 내용을 이 법으로 이관하고, ‘자기관리형’ 및 ‘위탁관리형’으로 구분함(안 제2조제10호ㆍ제11호 및 제7조부터 제16조까지 등). 라. 국가 및 지방자치단체 등은 민간임대주택의 공급 확대 및 품질 제고 등을 위하여 주택도시기금 등의 재원을 우선적으로 지원하고, 조세감면 및 택지 우선공급 등의 지원을 할 수 있도록 함(안 제4조 및 제18조). 마. 임대사업자가 기업형임대주택 또는 준공공임대주택을 건설하는 경우 용적률ㆍ건폐율ㆍ층수제한 완화, 판매시설ㆍ업무시설 허용 등의 혜택을 부여함(안 제20조). 바. 기업형임대사업자가 기업형임대주택을 공급하고자 하는 경우 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 ‘기업형임대주택 공급촉진지구’를 지정할 수 있으며, 촉진지구 개발에 대하여 시행자 요건 완화, 개발절차 간소화, 건축기준 및 도시공원ㆍ녹지 확보기준 완화 등의 혜택을 부여함(안 제21조부터 제37조까지). 사. 민간임대사업을 육성하기 위하여 현재 임대사업자에 대하여 적용되고 있는 6개의 핵심규제 중 임차인 자격 제한, 최초임대료 제한, 분양전환의무, 담보권 설정 제한 등 4개 규제를 폐지하고, 임대의무기간(8년 또는 4년) 및 임대료 상승률 제한(연 5%) 등 2개 규제만 존치함(안 제39조 및 제40조 등). 참고사항 이 법률안은 김성태의원이 대표발의한 「주택법 전부개정법률안」(의안번호 제13855호), 김희국의원이 대표발의한 「공공주택에 관한 특별법 일부개정법률안」(의안번호 제13887호), 김성태의원이 대표발의한 「공동주택관리법안」(의안번호 제11284호)의 의결을 전제로 하는 것이므로 같은 법률안이 의결되지 아니하거나 수정의결 되는 경우에는 이에 맞추어 조정되어야 할 것임.