재건축초과이익 환수에 관한 법률 일부개정법률안

제안이유 국토교통부가 최근 서울시에 소재한 아파트 단지 재건축조합에 통지한 재건축부담금(이하 “부담금”이라 한다) 예정액이 당초 조합이 예상한 부담금액인 조합원 1인당 850만원 대비 16배를 상회하는 조합원 1인당 1억 4,000만원이 통지되어 논란이 되고 있음. 이와 관련하여, 현행법은 부담금 부과개시시점을 사업 초기단계인 조합설립추진위원회 승인일로 하고 있어 초과이익이 과도하게 산정되고 있으며, 부담금 계산 시 적용되는 부과율이 현행법 제정(2006. 5. 24.) 이후 동일한 기준을 유지하여 그 동안의 주택가격 상승률을 반영하지 못하고 있을 뿐 아니라, 한국감정원이 조사·산정하는 종료시점 주택가액 산정방식의 투명성이 떨어진다는 지적이 있음. 또한, 재건축 대상 주택 등을 장기보유하고 있는 실거주자 등에 대하여는 준공시점과 사업개시시점의 가격 차이를 대상으로 획일적인 기준에 따라 부담금을 부과하는 현행 방식을 달리 정할 필요가 있다는 의견이 있음. 이에, 장기주택보유자에 대하여는 부담금을 감면할 수 있는 근거를 마련하고, 부담금 부과개시시점을 본격적으로 사업이 시작되는 사업시행계획인가일로 늦추며, 개시시점 및 종료시점 주택가액 산정방식에 동일한 기준이 적용되도록 하는 한편 주택가격 상승 등을 고려하여 부과율을 조정하는 등의 개선방안을 마련함으로써 부담금 산정의 합리성을 높이고 조합원의 경제적 부담이 완화될 수 있도록 하려는 것임. 주요내용 가. 재건축 사업이 추진되는 과정에서 공공기여를 위하여 의무적으로 건설되어 지방자치단체 등이 표준건축비를 적용하여 매입하는 재건축소형임대주택을 종료시점 부과대상 주택에서 제외할 수 있도록 함(안 제2조제5호 단서). 나. 장기간 조합원 자격을 유지하고 있는 토지등소유자와 실거주 장기주택보유자에 대한 재건축 부담금 감면 근거 마련 1) 재건축사업 및 소규모재건축사업의 사업시행구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지를 20년 이상 보유한 토지등소유자에 해당하는 조합원에 대하여는 그 조합원이 부담하여야 할 재건축부담금을 면제함(안 제6조의2제1항 신설). 2) 1세대 1주택자로서 개시시점 부과대상 주택의 보유기간이 10년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 5년 이상인 조합원에 대하여는 그 조합원이 부담하여야 할 재건축부담금의 100분의 50을 경감하도록 함(안 제6조의2제2항 신설). 다. 재건축부담금 부과개시시점을 ‘최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날’에서 본격적으로 사업이 시작되는 ‘사업시행계획이 인가된 날’로 늦추어 재건축부담금 책정기준의 합리성을 높임(안 제8조제1항). 라. 개시시점 주택가액 및 종료시점 주택가액은 납부의무자가 추천하는 감정평가업자 1인을 포함하여 국토교통부장관이 선정한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정함(안 제9조제1항 및 제2항). 마. 국토교통부장관은 감정평가업자를 선정하는 경우 감정평가업자의 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수 등을 고려하고 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 하며, 한국감정평가사협회에 감정평가업자의 추천을 의뢰할 수 있도록 함(안 제9조제3항). 바. 재건축부담금 계산 시 적용되는 부과율이 이 법 제정(2006.5.24.) 이후 현재까지 동일한 기준을 유지함에 따라 그 동안의 주택가격 상승률을 반영하지 못하고 있어 합리적인 기준으로 조정함(안 제12조).