공공주택 특별법 일부개정법률안

국회에서 의결된 공공주택 특별법 일부개정법률을 이에 공포한다. 대통령 권한대행 국무위원 부총리 겸 기획재정부 장관 최상목 (인) 2025년 1월 31일 국무총리 직무대행 국무위원 부총리 겸 기획재정부 장관 최상목 국무위원 국토교통부 장관 박상우 ⊙법률 제20754호 공공주택 특별법 일부개정법률 공공주택 특별법 일부를 다음과 같이 개정한다. 제2조에 제5호를 다음과 같이 신설한다. 5. "현물보상"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의에 응한 제27조의4제1항에 따른 공공주택지구 또는 제40조의7제1항에 따른 도심 공공주택 복합지구 내 토지 또는 건축물의 소유자(이하 "토지등소유자"라 한다)에게 사업시행으로 조성되는 토지 또는 건설되는 건축물(건축물에 부속된 토지를 포함한다)로 보상하는 것을 말한다. 제4조에 제4항을 다음과 같이 신설한다. ④ 공공주택사업자는 공공주택사업을 효율적으로 시행하기 위하여 필요한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 설계ㆍ공사 등 공공주택사업의 일부를 「주택법」 제4조에 따른 주택건설사업자로 하여금 대행하게 할 수 있다. 이 경우 공공주택사업자는 대행의 대가로 토지를 공급할 수 있다. 제24조제2항 중 "제17조에 따른 지구계획 승인 이전까지"를 "주택지구가 지정 또는 변경된 날부터 1년 이내에"로 하고, 같은 항에 단서를 다음과 같이 신설한다. 다만, 제2조제3호마목에 따른 도심 공공주택 복합사업은 제17조에 따른 지구계획 승인 이전까지로 한다. 제27조의4제1항 중 "토지 또는 건축물의 소유자(이하 "토지등소유자"라 한다)가"를 "토지등소유자가"로, "사업시행으로 건설되는 건축물(건축물에 부속된 토지를 포함한다. 이하 이 조 및 제40조의10에서 같다)로 보상(이하 "현물보상"이라 한다)할 수 있다"를 "현물보상을 할 수 있다"로 하고, 같은 조 제2항 전단 중 "제40조의10제3항ㆍ제4항 및 제7항"을 "제40조의10제6항ㆍ제8항 및 제10항"으로 하며, 같은 항 후단 중 ""지구조성사업"으로 본다"를 ""지구조성사업"으로, "후보지 선정일"은 "해당 주택지구가 지정ㆍ고시된 날로부터 역산하여 1년이 되는 날"로 본다"로 하고, 같은 조 제4항을 다음과 같이 한다. ④ 쪽방 밀집지역을 포함하는 지구조성사업의 주민의견수렴 등에 대하여는 제40조의11부터 제40조의14까지를 준용한다. 이 경우 "복합지구"는 "공공주택지구"로, "복합사업"은 "지구조성사업"으로 본다. 제37조의2를 다음과 같이 신설한다. 제37조의2(양로시설 등 설치) 공공주택사업자는 공공주택을 건설하는 주택단지에 대통령령으로 정하는 바에 따라 「노인복지법」 제32조제1항제1호에 따른 양로시설 또는 같은 법 제34조제1항제1호에 따른 노인요양시설을 설치할 수 있다. 제40조의7제1항제1호 및 제2호 중 "제2항"을 각각 "제4항"으로 하고, 같은 조 제2항부터 제8항까지를 각각 제4항부터 제10항까지로 하며, 같은 조에 제2항 및 제3항을 각각 다음과 같이 신설하고, 같은 조 제4항(종전의 제2항) 각 호 외의 부분 중 "복합지구"를 "제2항에 따라 선정된 후보지에 대하여 복합지구"로 하며, 같은 항 제2호 중 "토지 또는 건축물의 소유자"를 "토지등소유자"로 하고, 같은 조 제5항(종전의 제3항) 전단 중 "복합사업에 필요한 서류의 발급을 국가 또는 지방자치단체에 신청"을 "국가 또는 지방자치단체에 제8항제1호에 따른 동의 여부 확인을 위한 목적의 한도에서 토지등소유자의 주소, 전화번호 등 대통령령으로 정하는 자료의 제공, 복합사업에 필요한 서류의 발급 또는 그 밖에 멸실건축물에 대한 공부의 정리 등 필요한 협조를 요청"으로 하며, 같은 조 제6항(종전의 제4항) 전단 중 "제2항"을 "제4항"으로 하고, 같은 조 제7항(종전의 제5항) 전단 중 "제6항"을 "제8항"으로 하며, 같은 조 제8항(종전의 제6항) 각 호 외의 부분 중 "제2항"을 "제4항"으로 하고, 같은 항 제1호 중 "제5항"을 "제7항"으로 하며, 같은 항 제3호 중 "제5항"을 "제7항"으로 하고, 같은 조 제9항(종전의 제7항) 중 "제6항"을 "제8항"으로 하며, 같은 조 제10항(종전의 제8항) 중 "제7항"을 "제9항"으로 한다. ② 지정권자는 복합지구의 지정을 검토할 필요성이 있는 지역에 대하여 복합지구 후보지(이하 "후보지"라 한다)로 선정하거나 선정된 후보지를 변경하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공고할 수 있으며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 관할구역 내에서 복합사업을 추진할 필요가 있다고 인정되는 지역을 후보지로 선정하여 줄 것을 지정권자에게 요청할 수 있다. 이 경우 시ㆍ도지사가 후보지로 선정하려면 국토교통부장관과, 국토교통부장관이 후보지로 선정하려면 시ㆍ도지사와 미리 협의하여야 한다. ③ 지정권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2항에 따라 선정한 후보지에 대하여 그 선정을 철회할 수 있다. 이 경우 지정권자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 공고하여야 한다. 1. 사정의 변경으로 인하여 복합사업을 추진할 필요성이 없어지거나 추진하는 것이 현저히 곤란한 경우 2. 토지등소유자의 2분의 1 이상이 후보지 선정의 철회를 요청하는 경우(제4항에 따라 공공주택사업자가 지정권자에게 복합지구의 지정을 제안한 경우는 제외한다) 3. 후보지 선정 후 2년이 되는 날까지 제7항에 따른 복합지구의 지정ㆍ변경에 관한 주민 등의 의견청취를 하지 아니하는 경우 제40조의10제8항을 제12항으로 하고, 같은 조 제5항부터 제7항까지를 각각 제8항부터 제10항까지로 하며, 같은 조 제3항 및 제4항을 각각 제5항 및 제6항으로 하고, 같은 조에 제3항 및 제4항을 각각 다음과 같이 신설한다. ③ 제1항에 따른 토지등의 수용 또는 사용에 대한 재결의 관할 토지수용위원회는 중앙토지수용위원회로 한다. ④ 제40조의7제2항에 따른 후보지 선정으로 인하여 취득하여야 할 토지가격이 변동되었다고 인정되는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제70조제1항에 따른 공시지가는 같은 법 제70조제3항부터 제5항까지에도 불구하고 후보지 선정일(제40조의7제2항에 따라 지정권자가 후보지로 선정하여 공고한 날을 말한다. 이하 같다) 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 해당 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 후보지 선정일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다. 제40조의10제5항(종전의 제3항) 각 호 외의 부분 전단 중 "공공주택사업자는 토지등소유자"를 "공공주택사업자는 후보지 선정일(후보지 변경을 원인으로 후보지에 속하게 되는 지역은 후보지를 변경하여 공고하는 날로 한다. 이하 이 조에서 같다) 이전에 복합지구 내 토지등을 취득하여 계속 소유하고 있는 토지등소유자"로, "다음 각 호에서 정하는 기준과 절차에 따라 현물보상"을 "현물보상"으로 하고, 같은 항 각 호 외의 부분 후단을 다음과 같이 하며, 같은 항 제1호부터 제3호까지를 각각 다음과 같이 한다. 이 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자는 후보지 선정일 이전부터 토지등을 계속 소유한 것으로 본다. 1. 후보지 선정일 전에 「건축법」 제2조제2항에 따른 건축물의 건축을 위한 건축허가(「주택법」 제19조에 따라 주택사업계획승인을 받아 건축허가가 의제되는 경우를 포함한다)를 받은 건축물에 대하여 복합지구 지정을 고시한 때까지 소유권보존등기를 완료하여 계속 소유한 자 2. 후보지 선정일 전에 「건축법」 제2조제2항에 따른 건축물의 건축을 위한 건축허가(「주택법」 제19조에 따라 주택사업계획승인을 받아 건축허가가 의제되는 경우를 포함한다)를 받고, 후보지 선정일 이후에 소유권보존등기가 된 건축물에 대하여 후보지 선정일 이전에 소유권의 이전에 관한 계약을 체결하여 복합지구 지정을 고시한 때까지 건축물의 소유권을 이전받아 계속 소유한 자 3. 후보지 선정일 이전부터 소유한 토지등소유자로부터 상속 또는 이혼을 원인으로 토지등을 취득하여 계속 소유한 자 제40조의10제6항(종전의 제4항)을 다음과 같이 하고, 같은 조에 제7항을 다음과 같이 신설하며, 같은 조 제8항(종전의 제5항) 전단 중 "제3항 또는 제4항에 따라 현물보상 또는 토지보상(이하 "현물보상등"이라 한다)을 받기로 결정된 권리는 현물보상등을 약정한 날부터 현물보상등으로 공급받는 건축물 또는 토지의 소유권이전등기를 마칠 때"를 "현물보상을 받을 수 있는 권리는 현물보상을 약정한 날부터 현물보상으로 공급받는 건축물 또는 토지의 분양계약을 체결한 날"로, "현물보상등의"를 "현물보상의"로 하고, 같은 조에 제11항을 다음과 같이 신설하며, 같은 조 제12항(종전의 제8항) 중 "제7항"을 "제11항"으로, "현물보상등"을 "현물보상"으로 한다. ⑥ 공공주택사업자가 제5항에 따라 현물보상을 하고자 할 경우에는 다음 각 호에서 정하는 기준 및 절차에 따른다. 이 경우 현물보상으로 공급하는 주택은 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모를 초과하는 경우에도 공공주택으로 보며, 현물보상으로 공급하는 건축물 또는 토지는 「도시개발법」 제40조에 따라 행하여진 환지로 본다. 1. 건축물로 보상받을 수 있는 자: 그가 소유하는 복합지구 내 토지등의 전부를 공공주택사업자에게 양도한 자로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 자가 된다. 이 경우 대상자가 경합할 때에는 보상금 총액이 높은 자에게 우선하여 건축물로 보상하며, 그 밖의 우선순위 및 대상자 결정방법 등은 공공주택사업자가 정하여 공고한다. 2. 토지로 보상받을 수 있는 자: 종교시설, 노유자시설 및 대통령령으로 정하는 규모 이상의 상업시설 등 대통령령으로 정하는 시설의 토지등의 전부를 공공주택사업자에게 양도한 자가 된다. 이 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 복합사업으로 조성되는 같은 용도의 토지로 보상한다. 3. 보상하는 토지등의 가격 산정 기준금액: 건축물의 경우 제40조의11에 따른 분양가격으로 하고, 토지의 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 공공주택사업자가 정한다. 4. 권리산정 기준: 공공주택사업자가 현물보상을 하는 권리의 산정은 현물보상을 위한 협의 성립 당시를 기준으로 한다. 다만, 현물보상을 하는 토지등이 후보지 선정일 이후 다음 각 목의 어느 하나에 해당하게 되는 경우 현물보상을 받을 수 있는 권리는 후보지 선정일을 기준으로 산정한다. 가. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우 나. 동일인이 단독으로 소유하는 토지 또는 건축물을 공유로 하거나 토지 또는 건축물의 공유 지분의 일부를 처분하는 경우 다. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되어 토지등소유자의 수가 증가하는 경우 라. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 전유부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우 마. 동일인 소유의 하나 또는 둘 이상의 토지와 주택 등 건축물을 각각 분리하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우 바. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택 등을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우 5. 보상기준 등의 공고: 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제15조에 따라 보상계획을 공고할 때 현물보상 기준을 포함하여 공고하거나 현물보상 기준을 따로 일간신문에 공고할 것이라는 내용을 포함하여 공고한다. ⑦ 제5항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 공공주택사업자는 후보지 선정일 이후 해당 복합지구의 토지등을 취득한 토지등소유자에게 현물보상을 할 수 있다. 1. 다음 각 목의 사항을 모두 만족하는 경우 가. 토지등소유자가 제6항제1호 후단에 따라 현물보상 기준 등을 공고한 날부터 입주일까지 무주택자(해당 복합지구에만 주택을 소유한 자 등 국토교통부령으로 정하는 자는 무주택자로 본다)로서 후보지 선정일 이후 대통령령으로 정하는 기간에 토지등을 취득한 경우 나. 해당 토지등과 관련하여 현물보상을 받을 수 있는 자의 수가 증가하지 아니하는 경우 다. 후보지 선정일 이전부터 토지등을 계속 소유한 자에게서 소유권을 이전받은 경우. 다만, 거래로 인하여 소유권이 이전된 경우에는 현물보상을 받을 수 있는 지위를 승계하는 특약을 하고 그 사실을 국토교통부장관이 정하는 방법에 따라 공공주택사업자로부터 확인받는 경우에 한정한다. 2. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 전세사기피해자가 같은 법에 따른 전세사기피해주택을 취득하는 경우 ⑪ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제2조제5호의 관계인에는 제7항에 따라 현물보상의 대상이 되는 토지등에 대하여 대통령령으로 정하는 기간까지 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ사용대차 또는 임대차에 따른 권리 또는 그 밖에 토지에 관한 소유권 외의 권리를 취득한 자나 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권이나 그 밖의 권리를 취득한 자가 포함되는 것으로 본다. 제40조의11제1항 중 "대통령령으로 정하는 바에 따라 공공주택사업자가 공급기준 및 분양가격 등을 따로 정할 수 있다"를 "공공주택사업자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업계획 및 권리변동에 관한 사항 등을 고려하여 공급기준 및 분양가격 등을 따로 정할 수 있다"로 한다. 제40조의13제1항 중 "제40조의7제5항"을 "제40조의7제7항"으로 하고, 같은 조 제2항 중 "둘 수 있다"를 "두어야 하며, 공공주택사업자는 복합지구 지정 후 1년 이내에 주민대표회의가 구성될 수 있도록 하여야 한다"로 한다. 제40조의14제1항에 제4호를 다음과 같이 신설한다. 4. 복합지구 내 다가구주택 소유자, 다세대주택 소유자 및 상가 소유자 등에 대하여 복합사업의 시행으로 인하여 받을 수 없게 되는 임대료 등 비용의 일부 지원 제40조의17제1항 전단 중 "제6조제3항ㆍ제4항"을 "제6조제3항ㆍ제4항, 제7조제1항ㆍ제5항"으로, "제23조, 제24조, 제25조, 제26조, 제27조제4항ㆍ제5항"을 "제23조부터 제26조까지"로 하고, 같은 조 제2항 중 "제6조제3항 및 제4항"을 "제6조제3항ㆍ제4항 및 제7조제1항"으로 한다. 제8장제1절에 제48조의8을 다음과 같이 신설한다. 제48조의8(입주자 자격 확인 및 입주 관련 정보의 제공 등) ① 국토교통부장관은 공공임대주택을 공급받으려는 자 또는 재계약을 체결하려고 하는 자가 신청하는 경우 신청자 세대의 입주자 자격을 확인할 수 있다. 이 경우 입주자 자격 확인을 위한 금융정보 및 신용정보 등의 수집 및 관리에 관하여는 제48조의4부터 제48조의7까지를 준용한다. ② 국토교통부장관은 제1항의 신청자로서 입주자 자격이 확인된 자에게 확인 결과를 활용하여 공급 가능한 주택 현황, 입주 대기 순서 등 입주 관련 정보를 제공하여야 한다. ③ 국토교통부장관은 제1항 및 제2항의 업무를 효율적으로 수행하기 위하여 입주자 자격 확인 및 입주 대기 순서 등 관리기관(이하 이 조에서 "입주자 자격 확인기관"이라 한다)을 지정ㆍ고시할 수 있다. ④ 국토교통부장관은 입주자 자격 확인기관의 운영 및 정보 제공 등 사무처리에 필요한 경비의 전부 또는 일부를 지원할 수 있다. 제51조제1항에 제3호를 다음과 같이 신설한다. 3. 공공주택의 입주자 자격의 확인 및 입주 대기 순서 등 관리에 관한 정보 및 자료 제57조제6항 중 "제48조의5제5항을 위반하여"를 "제48조의5제5항(제48조의8에 따라 준용되는 경우를 포함한다. 이하 제57조의4에서 같다)을 위반하여"로 한다. 제57조의4 중 "제48조의5제5항"을 "제48조의8에 따라 준용되는 경우를 포함하며, 제48조의5제5항"으로 한다. 제58조제1항제3호를 제4호로 하고, 같은 항에 제3호를 다음과 같이 신설한다. 3. 제50조제1항에 따라 준용되는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조를 위반하여 공공임대주택을 관리한 자 제60조제2항 및 제3항을 각각 제3항 및 제4항으로 하고, 같은 조에 제2항을 다음과 같이 신설하며, 같은 조 제4항(종전의 제3항) 중 "제1항 및 제2항"을 "제1항부터 제3항까지"로 한다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다. 1. 제49조의2제1항을 위반하여 표준임대차계약서를 사용하지 아니한 자 2. 제50조의4제1항 또는 제2항을 위반하여 특별수선충당금을 적립하지 아니하거나 입주자대표회의에 넘겨주지 아니한 자 법률 제18311호 공공주택 특별법 일부개정법률 부칙 제4조를 삭제한다. 법률 제19763호 공공주택 특별법 일부개정법률 부칙 제8조를 삭제한다. 부칙 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제24조제2항 및 제40조의13제2항의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(현물보상에 관한 유효기간) 제2조제5호의 개정규정은 2026년 12월 31일까지 효력을 가진다. 제3조(「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」의 적용 특례에 관한 적용례) 제24조제2항의 개정규정은 같은 개정규정 시행 이후 제6조에 따라 지정 또는 변경된 주택지구가 「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」 제7조의2제1항에 따른 대규모 개발사업에 해당되는 경우부터 적용한다. 제4조(토지등소유자에 대한 현물보상에 관한 적용례) ① 제40조의10제7항의 개정규정은 이 법 시행 이후 토지등의 소유권이 이전되는 경우부터 적용한다. ② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 당시 예정지구로 지정된 지역에 대해서는 제40조의7제1항에 따라 복합지구로 지정된 이후에 토지등의 소유권이 이전되는 경우부터 적용한다. 제5조(주민대표회의 구성에 관한 적용례) 제40조의13제2항의 개정규정은 같은 개정규정 시행 이후 제40조의7제1항에 따라 복합지구로 지정된 경우부터 적용한다. 제6조(입주자 자격 정보 제공 등에 관한 적용례) 제48조의8의 개정규정은 제51조의 개정규정에 따른 정보체계가 구축된 이후 공급(재공급하는 경우를 포함한다)하는 공공임대주택(국토교통부장관이 고시하는 공공임대주택에 한정한다)부터 적용한다. 제7조(벌칙에 관한 적용례) 제58조제1항제3호의 개정규정은 이 법 시행 이후 제50조제1항을 위반하는 경우부터 적용한다. 제8조(과태료에 관한 적용례) 제60조제2항의 개정규정은 이 법 시행 이후 임대차계약을 체결하거나 특별수선충당금을 적립하는 경우부터 적용한다. 제9조(토지등소유자에 대한 현물보상에 관한 특례) ① 이 법 시행 전에 국토교통부장관이 정보통신망 게재 또는 보도자료 배포 등의 방법으로 후보지로 알린 복합지구에 대하여 제40조의10제5항 및 제7항의 개정규정을 적용하는 경우에는 복합지구별로 국토교통부장관이 고시하여 정하는 날을 후보지 선정일로 본다. ② 제40조의10제5항 및 제7항의 개정규정에도 불구하고 2021년 2월 4일까지 「건축법」 제2조제2항제2호에 따른 공동주택의 건축을 위한 건축허가(「주택법」 제19조에 따라 주택사업계획승인을 받아 건축허가가 의제되는 경우를 포함한다)를 받은 주택에 대하여 복합지구별로 국토교통부장관이 고시하여 정하는 날 이전에 분양계약을 체결하고 지구 지정 전까지 공동주택의 소유권을 이전받는 자는 제40조의10의 개정규정에 따라 현물보상을 받을 수 있다. 제10조(현물보상의 권리산정 기준에 관한 특례) 이 법 시행 당시 이미 예정지구 또는 복합지구로 지정된 지역에 대하여 제40조의10제6항제4호 단서의 개정규정을 적용하는 경우에는 이 법 시행일을 후보지 선정일로 본다. 제11조(보상가격 산정을 위한 공시지가 적용 시점에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 복합지구로 지정되거나 예정지구로 지정된 복합사업의 경우에는 제40조의10제4항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 제12조(다른 법률의 개정) 지방세특례제한법 일부를 다음과 같이 개정한다.제74조의2제1항 본문 중 "「공공주택 특별법」 제40조의10제3항"을 "「공공주택 특별법」 제40조의10"으로 한다.