상가건물 임대차보호법 일부개정법률안

제안이유 작년(2020년) 초부터 코로나19의 발생과 확산으로 정부 차원의 집합금지 또는 집합제한 조치 등으로 상가임차인의 매출과 소득이 급감하고 있는 가운데, 임대료와 관리비 등 고정비용을 감당할 수 없는 상가임차인들의 폐업 사례가 속출하고 있는 등 영업활동의 부담을 넘어 생존의 위기에 몰리고 있는 소상공인ㆍ자영업자들을 보호하기 위한 특단의 대책이 요구되고 있는 실정임. 한편 지난 9월 국회에서 감염병 유행으로 인한 경제사정의 변화에 따라 임차인이 차임 감액을 청구할 수 있도록 법을 개정하였으나, 임차인들의 임대료 부담에 대한 실질적인 보호가 되지 않고, 임대인에 대한 별도의 금융지원 대책이 없어 임차인의 감액 청구를 임대인들이 받아들일 요인이 부족하여 감액청구 관련하여 임대인과 임차인간 또다른 갈등을 유발할 수 있고, 차임감액 요구 이외에 영업활동에 중요한 기반인 임대차기간 보호 등의 임차인을 위한 실질적인 보호조치가 없어 그 입법 취지를 실질적으로 기대하기 어렵다는 지적이 있음. 또한 현행법에는 감염병 유행으로 인한 제한적인 부분적 보호조치만 있고, 「재난 및 안전관리 기본법」 제60조에 따른 특별재난지역으로 선포되는 경우에 발생하는 소상공인ㆍ자영업자들의 영업활동 중단이나 제한으로 발생하는 임대료 부담 등에 대한 보호ㆍ지원대책이 없어 보다 종합적이고 실질적인 보호ㆍ지원 대책이 필요하다는 지적이 있어 왔음. 이에 따라 감염병 발생으로 인한 국가적 차원의 집합금지나 집합제한 조치뿐만 아니라 재난 발생 등으로 인한 특별재난지역으로 선포되어 불가피하게 정상적인 영업을 할 수 없는 경우에도 그로 인해 발생한 피해(임대료 부담 등)를 소상공인ㆍ자영업자들에게만 전가하지 않고 임대인, 임차인, 금융기관 등이 함께 나눌 수 있도록 하여 임차인의 피해를 최소화하고 보호하려는 것임. 주요내용 가. 현행 「상가건물 임대차보호법」에 감염병 발생뿐만 아니라 자연재해 등 재난 발생으로 인해 정상적인 영업을 할 수 없는 경우에 발생하는 임차인들(소상공인으로 제한)의 경제적 피해를 보호하기 위한 근거조항을 마련(안 제9조의2 및 안 제11조의2 신설). 나. 감염병 발생으로 인한 국가적 차원의 집합금지나 집합제한 조치 또는 재난 발생 등으로 인한 특별재난지역으로 선포된 경우 등으로 임차인(소상공인으로 제한)이 불가피하게 정상적인 영업을 할 수 없는 일정기간에 대해서는 임차인이 원할 경우 그 해당 기간 동안 임대차기간 등을 연장할 수 있는 근거를 마련하여 임차인의 임대차기간을 보호하고(안 제9조의2 신설),또한 그 기간동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 산정하지 못하도록 하여 임차인의 계약갱신 요구권을 보호할 수 있는 근거를 마련하며(안 제10조의9),그 기간동안 발생한 차임을 임대인이 임차인에게 청구할 수 없게 하거나 일정 수준으로만 청구할 수 있도록 제한할 수 있는 법적 근거를 마련하여 임대료에 대한 임차인의 부담을 경감하도록 하여 생존권을 보호(안 제11조의2 신설). 다. 이러한 임차인에 대한 보호조치로 경제적 불이익을 감수해야 하는 임대인의 어려움을 해소하기 위해 임대인이 요구할 경우 임대건물을 담보로 대출금과 그에 따른 이자 등에 대한 상환기간 연장이나 유예를 금융회사들이 의무적으로 하도록 하는 법적 근거 등을 마련하고자 함(안 제11조의2제3항 신설).