부동산투자회사법 · 일부개정 · 의안번호 2017916

부동산투자회사법 일부개정법률안

제안이유 현행법은 부동산투자회사가 자산의 투자？운용에 관한 중요한 계약을 체결하기 위해서 주주총회의 결의를 거치도록 하고 있으나 구체적으로 중요한 계약의 기준을 정하지 아니함으로써, 잦은 주주총회 개최와 이에 따른 추가적인 비용 발생, 투자의사결정 지연 등 애로가 발생하고 있어 중요한 계약의 범위를 규정할 필요가 있음…

대표발의 이후삼 더불어민주당 · 공동 9명

수정가결국토교통위원회마지막 움직임 2019.08.20 공포

발의2018.12.28

위원회 회부2018.12.31

위원회 상정2019.03.28

위원회 의결2019.07.12

법사위 회부2019.07.12

법사위 상정2019.07.31

법사위 의결2019.07.31

본회의 상정2019.08.02

본회의 의결 수정가결2019.08.02

정부 이송2019.08.09

공포2019.08.20

이거 두고 싸우기 표결 찬 183 · 반 0 →의안 원문 ↗공포된 법 전문 ↗

무슨 법안인가

제안이유 현행법은 부동산투자회사가 자산의 투자？운용에 관한 중요한 계약을 체결하기 위해서 주주총회의 결의를 거치도록 하고 있으나 구체적으로 중요한 계약의 기준을 정하지 아니함으로써, 잦은 주주총회 개최와 이에 따른 추가적인 비용 발생, 투자의사결정 지연 등 애로가 발생하고 있어 중요한 계약의 범위를 규정할 필요가 있음. 또한, 부동산투자회사 자산의 투자·운용 방법을 보다 명확히 규정하고, 임대주택 공급을 사유로 공모의무 및 1인 주식 보유한도의 예외를 적용 받는 부동산투자회사의 판단 기준도 그 취지에 부합토록 정비하려 함. 한편, 부동산투자회사의 주요사항 보고주체를 운영 실질에 부합하도록 자산관리회사 등으로 명확히 하고, 투자자 보호의 필요성이 높은 부동산투자회사에 대하여는 신용평가를 받고 그 결과를 공시하도록 하고자 함. 주요내용 가. 주주총회의 결의가 필요한 자산의 투자？운용에 중요한 계약체결 및 변경체결과 관련하여 운용자산의 30%를 초과하는 취득？매각 등을 대통령령으로 중요한 계약의 명확한 기준을 마련함(안 제12조의제1항제3호). 나. 부동산투자회사가 보유하거나 개발할 건축물 연면적의 100분의 70이상을 민간·공공 임대주택에 제공하는 경우 공모의무？1인 주식보유 한도 예외를 받고 있으나 부동산투자회사의 총자산 100분의 70이상을 민간·공공 임대주택에 제공하는 것으로 개선함(안 제14조의8제3항제2호, 제16조제3항). 다. 각 호별로 혼재되어 있는 부동산투자회사 자산의 투자ㆍ운용 방법을 부동산, 개발사업, 증권 등 투자대상과 취득, 개발, 임대차, 대출, 예치 등 투자ㆍ운용 방법으로 정비함(안 제21조). 라. 부동산투자회사와 자산관리회사의 자산의 투자ㆍ운용업무와 관련된 구체적인 업무위탁 범위를 대통령령에 정하도록 개선함(안 제22조의2제2항). 마. 투자자보호를 위하여 필요한 경우로 대통령령에서 정한 부동산투자회사에 대하여 공신력 있는 투자 정보를 일반국민에게 제공할 수 있는 신용평가를 받도록 하고 그 결과를 공시하도록 개선함(안 제25조의2제3항 및 제4항 신설). 바. 법인세 감면을 받지 못하는 자기관리리츠의 의무배당비율 완화(50%)를 한시적으로 연장함(안 28조제2항). 사. 부동산투자회사에게 부과한 현물출자, 임원변경 등의 보고의무를, 자기관리부동산투자회사와 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사로 변경하여 실질적인 자산운용 업무 주체에게 보고의무를 부여함(안 제41조제1항).

국회입법예고에 올라온 이 법안의 제안이유 및 주요내용입니다. 원문 ↗

무엇에서 무엇으로

부동산투자회사법 일부개정 · 공포 2019-08-20 (법률 제16495호) · 시행 2020-02-21 · 바뀐 줄 15 / 44

개정 전

개정 후

제4조(업무 범위) 부동산투자회사는 자산을 제21조 각 호의 방법으로 부동산 등에 투자ㆍ운용하는 것 외의 업무는 할 수 없다.

제4조(업무 범위) 부동산투자회사는 자산을 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 방법으로 부동산 등에 투자ㆍ운용하는 것 외의 업무는 할 수 없다.

제9조(영업인가) ① 부동산투자회사가 제21조제1호부터 제4호까지, 제6호 및 제7호 의 업무를 하려면 제2조제1호에 따른 부동산투자회사의 종류별로 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관의 인가를 받아야 한다. <단서 신설>

제9조(영업인가) ① 부동산투자회사가 제21조제1항제1호부터 제5호까지에 대하여 같은 조 제2항 각 호 의 업무를 하려면 제2조제1호에 따른 부동산투자회사의 종류별로 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관의 인가를 받아야 한다. 다만, 부동산 취득을 위한 조사 등 대통령령으로 정하는 업무의 경우에는 그러하지 아니하다.

② ∼ ⑧ (생 략)

② ∼ ⑧ (현행과 같음)

제9조의2(등록) ① 제9조에도 불구하고 다음 각 호의 요건을 갖춘 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사가 제21조제1호부터 제4호까지, 제6호 및 제7호 의 업무를 하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. <단서 신설>

제9조의2(등록) ① 제9조에도 불구하고 다음 각 호의 요건을 갖춘 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사가 제21조제1항제1호부터 제5호까지에 대하여 같은 조 제2항 각 호 의 업무를 하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 부동산 취득을 위한 조사 등 대통령령으로 정하는 업무의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. ∼ 5. (생 략)

1. ∼ 5. (현행과 같음)

… 안 바뀐 2줄 접힘 (누르면 펼침)

1.·2. (생 략)

1.·2. (현행과 같음)

3. 자산의 투자ㆍ운용에 관한 중요 한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항

3. 자산의 투자ㆍ운용에 관하여 총자산의 100분의 30을 초과하는 자산의 취득ㆍ처분 등 대통령령으로 정하는 중요 한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항

4. ∼ 6. (생 략)

4. ∼ 6. (현행과 같음)

… 안 바뀐 3줄 접힘 (누르면 펼침)

1. (생 략)

1. (현행과 같음)

2. 부동산투자회사가 보유하거나 개발할 건축물 연면적 의 100분의 70 이상을 임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다)으로 제공하는 경우(임대주택의 주거여건 조성과 관계없이 「건축법」 제2조제2항제15호부터 제17호까지, 제19호, 제23호부터 제27호까지의 건축물에 투자하는 경우에는 그러하지 아니한다)

2. 부동산투자회사의 총자산 의 100분의 70 이상을 임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다)으로 구성하는 경우

④ (생 략)

④ (현행과 같음)

제16조(1인당 주식소유한도의 예외) ①·② (생 략)

제16조(1인당 주식소유한도의 예외) ①·② (현행과 같음)

③ 부동산투자회사가 보유하거나 개발할 건축물 연면적 의 100분의 70 이상을 임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다)으로 제공하는 경우(임대주택의 주거여건 조성과 관계없이 「건축법」 제2조제2항제15호부터 제17호까지, 제19호, 제23호부터 제27호까지의 건축물에 투자하는 경우에는 그러하지 아니한다)에는 제15조를 적용하지 아니한다 .

③ 부동산투자회사의 총자산 의 100분의 70 이상을 임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다)으로 구성하는 경우에는 제15조를 적용하지 아니한다 .

제21조(자산의 투자ㆍ운용방법) 부동산투자회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다.1. 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분2. 부동산개발사업3. 부동산의 임대차4. 증권의 매매5. 금융기관에의 예치6. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분7. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리 및 처분

제21조(자산의 투자ㆍ운용 방법) ① 부동산투자회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하여야 한다.1. 부동산2. 부동산개발사업3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권5. 증권, 채권6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)② 부동산투자회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다.1. 취득, 개발, 개량 및 처분2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차3. 제2조제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 대통령령으로 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 대통령령으로 정한 방법에 따른 대출, 예치

제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등) ① (생 략)

제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등) ① (현행과 같음)

② 일반사무등 위탁기관의 업무 범위 등 위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

② 자산관리회사 및 일반사무등 위탁기관의 업무 범위 등 위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ (생 략)

③ (현행과 같음)

… 안 바뀐 2줄 접힘 (누르면 펼침)

1. (생 략)

1. (현행과 같음)

2. 다른 법률에 따라 제21조 각 호의 어느 하나에서 정하는 업무를 위탁받아 할 수 있는 자로서 투자자 보호에 지장이 없다고 인정되어 제1항에 따라 인가를 받은 경우

2. 다른 법률에 따라 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에서 정하는 업무를 위탁받아 할 수 있는 자로서 투자자 보호에 지장이 없다고 인정되어 제1항에 따라 인가를 받은 경우

3. (생 략)

3. (현행과 같음)

④ ∼ ⑨ (생 략)

④ ∼ ⑨ (현행과 같음)

<신 설>

제25조의3(신용평가) ① 국토교통부장관은 부동산투자회사의 주식의 공모 여부, 총자산의 규모 등 투자자 보호를 위하여 필요한 경우로서 대통령령으로 정하는 부동산투자회사에 대하여 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제335조의3에 따라 인가를 받은 신용평가회사(외국 법령에 따라 외국에서 신용평가업무에 상당하는 업무를 수행하는 자를 포함한다)의 평가를 받도록 하고, 그 결과를 제49조의6제1항에 따른 부동산투자회사 정보시스템을 통하여 공시하도록 할 수 있다.② 제1항에 따른 부동산투자회사의 평가 및 공시의 절차에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

제28조(배당) ① (생 략)

제28조(배당) ① (현행과 같음)

② 제1항에도 불구하고 자기관리 부동산투자회사의 경우 2018년 12월 31일 까지 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상을 주주에게 배당하여야 하며 「상법」 제458조에 따른 이익준비금을 적립할 수 있다. 이 경우 「상법」 제462조제2항 단서에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 이익배당을 정한다.

② 제1항에도 불구하고 자기관리 부동산투자회사의 경우 2021년 12월 31일 까지 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상을 주주에게 배당하여야 하며 「상법」 제458조에 따른 이익준비금을 적립할 수 있다. 이 경우 「상법」 제462조제2항 단서에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 이익배당을 정한다.

1.·2. (생 략)

1.·2. (현행과 같음)

③ ∼ ⑤ (생 략)

③ ∼ ⑤ (현행과 같음)

제30조(거래의 제한) ① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다.

제30조(거래의 제한) ① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다.

1.·2. (생 략)

1.·2. (현행과 같음)

② ∼ ④ (생 략)

② ∼ ④ (현행과 같음)

제41조(보고 사항) ① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하였을 때에는 그 발생일부터 10일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.

제41조(보고 사항) ① 영업인가를 받은 자기관리 부동산투자회사 또는 영업인가를 받거나 등록을 한 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사는 해당 부동산투자회사에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하였을 때에는 그 발생일부터 10일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.

1.·2. (생 략)

1.·2. (현행과 같음)

3. 제30조 단서 에 해당하는 거래의 체결

3. 제30조제2항 에 해당하는 거래의 체결

3의2.·4. (생 략)

3의2.·4. (현행과 같음)

… 안 바뀐 1줄 접힘 (누르면 펼침)

제50조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제9조에 따른 영업인가 또는 제9조의2에 따른 등록 없이 부동산투자회사의 명칭을 사용하여 제21조제1호부터 제4호까지, 제6호 및 제7호 의 업무를 하거나 주식을 모집 또는 매출(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제7항ㆍ제9항에 따른 모집 또는 매출을 말한다)한 자

1. 제9조에 따른 영업인가 또는 제9조의2에 따른 등록 없이 부동산투자회사의 명칭을 사용하여 제21조제1항제1호부터 제5호까지에 대하여 같은 조 제2항 각 호 의 업무를 하거나 주식을 모집 또는 매출(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제7항ㆍ제9항에 따른 모집 또는 매출을 말한다)한 자

2. ∼ 7. (생 략)

2. ∼ 7. (현행과 같음)

개정문 원문

국회에서 의결된 부동산투자회사법 일부개정법률을 이에 공포한다. 대통령 문재인 (인) 2019년 8월 20일 국무총리 이낙연 국무위원 국토교통부 장관 김현미 ⊙법률 제16495호 부동산투자회사법 일부개정법률 부동산투자회사법 일부를 다음과 같이 개정한다. 제4조 중 "제21조"를 "제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항"으로 한다. 제9조제1항 중 "제21조제1호부터 제4호까지, 제6호 및 제7호의"를 "제21조제1항제1호부터 제5호까지에 대하여 같은 조 제2항 각 호의"로 하고, 같은 항에 단서를 다음과 같이 신설한다. 다만, 부동산 취득을 위한 조사 등 대통령령으로 정하는 업무의 경우에는 그러하지 아니하다. 제9조의2제1항 각 호 외의 부분 중 "제21조제1호부터 제4호까지, 제6호 및 제7호의"를 "제21조제1항제1호부터 제5호까지에 대하여 같은 조 제2항 각 호의"로 하고, 같은 항 각 호 외의 부분에 단서를 다음과 같이 신설한다. 다만, 부동산 취득을 위한 조사 등 대통령령으로 정하는 업무의 경우에는 그러하지 아니하다. 제12조제1항제3호 중 "관한 중요한"을 "관하여 총자산의 100분의 30을 초과하는 자산의 취득ㆍ처분 등 대통령령으로 정하는 중요한"으로 한다. 제14조의8제3항제2호 중 "부동산투자회사가 보유하거나 개발할 건축물 연면적의"를 "부동산투자회사의 총자산의"로, "제공하는 경우(임대주택의 주거여건 조성과 관계없이 「건축법」 제2조제2항제15호부터 제17호까지, 제19호, 제23호부터 제27호까지의 건축물에 투자하는 경우에는 그러하지 아니한다)"를 "구성하는 경우"로 한다. 제16조제3항 중 "부동산투자회사가 보유하거나 개발할 건축물 연면적의"를 "부동산투자회사의 총자산의"로, "제공하는 경우(임대주택의 주거여건 조성과 관계없이 「건축법」 제2조제2항제15호부터 제17호까지, 제19호, 제23호부터 제27호까지의 건축물에 투자하는 경우에는 그러하지 아니한다)에는"을 "구성하는 경우에는"으로 한다. 제21조를 다음과 같이 한다. 제21조(자산의 투자ㆍ운용 방법) ① 부동산투자회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하여야 한다. 1. 부동산 2. 부동산개발사업 3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리 4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권 5. 증권, 채권 6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다) ② 부동산투자회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다. 1. 취득, 개발, 개량 및 처분 2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차 3. 제2조제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 대통령령으로 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 대통령령으로 정한 방법에 따른 대출, 예치 제22조의2제2항 중 "일반사무등"을 "자산관리회사 및 일반사무등"으로 한다. 제22조의3제3항제2호 중 "제21조"를 "제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항"으로 한다. 제25조의3을 다음과 같이 신설한다. 제25조의3(신용평가) ① 국토교통부장관은 부동산투자회사의 주식의 공모 여부, 총자산의 규모 등 투자자 보호를 위하여 필요한 경우로서 대통령령으로 정하는 부동산투자회사에 대하여 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제335조의3에 따라 인가를 받은 신용평가회사(외국 법령에 따라 외국에서 신용평가업무에 상당하는 업무를 수행하는 자를 포함한다)의 평가를 받도록 하고, 그 결과를 제49조의6제1항에 따른 부동산투자회사 정보시스템을 통하여 공시하도록 할 수 있다. ② 제1항에 따른 부동산투자회사의 평가 및 공시의 절차에 관한 사항은 대통령령으로 정한다. 제28조제2항 각 호 외의 부분 전단 중 "2018년"을 "2021년"으로 한다. 제30조제1항 각 호 외의 부분 중 "제21조"를 "제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항"으로 한다. 제41조제1항 각 호 외의 부분 중 "부동산투자회사는"을 "영업인가를 받은 자기관리 부동산투자회사 또는 영업인가를 받거나 등록을 한 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사는 해당 부동산투자회사에"로 하고, 같은 항 제3호 중 "제30조 단서"를 "제30조제2항"으로 한다. 제50조제1호 중 "제21조제1호부터 제4호까지, 제6호 및 제7호의"를 "제21조제1항제1호부터 제5호까지에 대하여 같은 조 제2항 각 호의"로 한다. 부칙 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제28조제2항의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(영업인가에 관한 적용례) 제9조제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 영업인가(변경인가를 포함한다)를 신청하는 경우부터 적용한다. 제3조(등록에 관한 적용례) 제9조의2제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 등록(변경등록을 포함한다)을 신청하는 경우부터 적용한다. 제4조(주식의 공모 및 1인당 주식소유한도에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 영업인가를 받거나 등록을 한 부동산투자회사는 제14조의8제3항제2호 및 제16조제3항의 개정규정에도 불구하고 주식의 공모 및 1인당 주식소유한도에 관하여는 종전의 규정에 따른다. 제5조(보고 사항에 관한 경과조치) 제41조제1항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행 전에 발생한 보고사항에 대해서는 종전의 규정을 따른다.

이 법안, 필요한 법이었나

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