주택법 일부개정법률안

국회에서 의결된 주택법 일부개정법률을 이에 공포한다. 대통령 이재명 (인) 2026년 9월 8일 국무총리 한성숙 국무위원 국토교통부 장관 김윤덕 ⊙법률 제21902호 주택법 일부개정법률 주택법 일부를 다음과 같이 개정한다. 제2조제20호 중 "300세대"를 "다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대수"로 하고, 같은 호에 각 목을 다음과 같이 신설하며, 같은 조 제25호나목 전단 중 "특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)의"를 "시ㆍ도의"로 하고, 같은 목 후단 중 "있다"를 "있고, 입주자 공유가 아닌 복리시설은 기존 건축물 연면적 합계의 30퍼센트 이내에서 대통령령으로 정하는 범위에서 증축(전부 또는 일부를 해체하고 새롭게 설치하는 것을 포함한다)할 수 있다"로 하며, 같은 호 다목 본문 중 "증가하는"을 "증가하거나 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 세대를 각각 소유권의 목적으로 할 수 있는 두 개 이상의 부분으로 분할하여 기존 세대수의 5퍼센트 이내에서 추가로 세대수를 증가하는"으로 한다. 가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 준주거지역, 상업지역 또는 공업지역에 건설하는 경우: 500세대. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제13호가목에 해당하는 시설로부터 500미터 거리 이내에 건설하는 경우에는 500세대 이상 700세대 미만의 세대수 중 특별시ㆍ통합특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)의 조례로 달리 정하는 세대수 나. 가목에 해당하지 아니하는 지역에 건설하는 경우: 300세대 제4조제1항제5호 중 "제5조제2항"을 "리모델링주택조합 또는 제5조제2항"으로 한다. 제11조제2항제1호를 다음과 같이 하고, 같은 조 제3항제1호 중 "동의"를 "동(입주자 공유가 아닌 복리시설의 경우에는 주택단지의 입주자 공유가 아닌 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다. 이하 이 항에서 같다)의"로 하며, 같은 항에 제3호를 다음과 같이 신설하고, 같은 조 제6항 중 "주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)은"을 "주택조합은"으로 한다. 1. 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지에 대하여 다음 각 목의 구분에 따른 권원을 확보할 것 가. 사유지: 소유권 또는 매매계약서(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항에 따라 신고된 매매계약으로서 그 실제 거래가격의 10퍼센트 이상에 해당하는 계약금을 지급한 경우를 말한다) 나. 국공유지: 사용권원 3. 인접한 둘 이상의 주택단지가 결합하여 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 각 주택단지별로 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의 제11조의2제1항 각 호 외의 부분 중 "조에서"를 "조 및 제12조의2에서"로 하고, 같은 조에 제7항을 다음과 같이 신설한다. ⑦ 제1항에 따른 업무대행자는 제2항제1호부터 제4호까지 및 제6호에 해당하는 업무와 같은 항 제5호에 해당하는 대행업무를 병행하여 할 수 없다. 제11조의3제1항 전단 중 "50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원"을 "80퍼센트 이상에 해당하는 토지에 대하여 제11조제2항제1호 각 목의 구분에 따른 권원"으로 하고, 같은 조 제5항제2호 중 "조합주택"을 "모집신고서상 건설ㆍ공급 계획에 따른 조합주택"으로 하며, 같은 항에 제2호의2를 다음과 같이 신설하고, 같은 조에 제9항을 다음과 같이 신설한다. 2의2. 조합주택 건설 사업과 관련된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획(이하 "지구단위계획"이라 한다)이 수립되지 아니한 경우 ⑨ 제4항에 따라 모집 신고가 수리된 이후에는 해당 조합주택 건설과 관련된 지구단위계획은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제26조제1항에 따른 주민의 입안 제안으로 수립ㆍ변경할 수 없다. 다만, 상위 계획이나 관계 법령의 변경 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니한다. 제11조의5제1항에 제3호의2부터 제3호의4까지를 각각 다음과 같이 신설한다. 3의2. 사업비 구성표(토지매입비, 공사비, 업무대행비, 금융비용 등 구분) 및 구성항목별 구체적인 산출근거 등 국토교통부령으로 정하는 사항 3의3. 모집 신고 당시 해당 사업예정부지의 지구단위계획(건축물의 용도, 용적률, 건폐율, 높이 등)에 관한 사항 3의4. 제11조의3제9항에 따른 지구단위계획 수립ㆍ변경 제한에 관한 사항 제12조의2를 다음과 같이 신설한다. 제12조의2(주택조합 사업비의 총회의결 등) ① 주택조합사업에 드는 비용이 100분의 10(생산자물가상승률은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 총회의 의결을 거쳐야 한다. ② 제1항에 따른 총회의 의결은 조합원 3분의 2 이상의 출석과 출석 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다. 제14조에 제5항을 다음과 같이 신설한다. ⑤ 국토교통부장관, 특별시장ㆍ통합특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다), 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 이 법에 따른 주택조합의 원활한 사업추진을 위하여 관계 공무원 및 전문가로 구성된 점검반을 구성하여 모집주체 및 주택조합(제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받은 경우에는 사업주체를 포함한다)에 대한 현장조사를 실시할 수 있으며, 현장조사 결과에 따라 위법사항의 시정요구 또는 수사기관에 고발 등 필요한 조치를 할 수 있다. 이 경우 관할 지방자치단체의 장, 모집주체 및 주택조합은 대통령령으로 정하는 자료의 제공 등 점검반의 활동에 적극 협조하여야 하며, 현장조사에 관하여는 제93조제2항부터 제4항까지를 준용한다. 제14조의2제1항 중 "사업계획승인"을 "사업계획승인(제66조에 따른 리모델링 허가를 포함한다)"으로 하고, 같은 조 제3항 및 제4항을 각각 제6항 및 제7항으로 하며, 같은 조 제5항을 제9항으로 하고, 같은 조에 제3항부터 제5항까지를 각각 다음과 같이 신설하며, 같은 조 제6항(종전의 제3항) 중 "제1항 또는 제2항"을 "제1항부터 제4항까지 중 어느 하나"로, "임원 또는 발기인은"을 "임원, 발기인 또는 총회 소집 요구자 대표로 선출된 자는"으로 하고, 같은 조 제7항(종전의 제4항) 중 "제1항"을 "제1항, 제3항 또는 제4항"으로, "결의하는"을 "결의하거나 제5항에 따라 주택조합의 설립인가가 취소된"으로 하며, 같은 항에 단서를 다음과 같이 신설하고, 같은 조에 제8항을 다음과 같이 신설한다. ③ 주택조합의 임원은 제49조제1항 또는 제3항에 따른 사용검사를 받은 날(리모델링주택조합은 이전고시가 있은 날)부터 1년이 되는 날까지 주택조합 해산을 위한 총회를 소집하여야 한다. 이 경우 주택조합의 해산은 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다. ④ 주택조합의 임원이 제3항에 따른 기간 이내에 총회를 소집하지 아니한 경우에는 관계 법령이나 조합규약에서 정하고 있는 절차에도 불구하고 조합원 5분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 주택조합의 해산을 의결할 수 있다. 이 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 총회 소집 요구자 대표로 선출된 자가 조합 해산을 위한 총회의 소집 및 진행을 할 때에는 조합장의 권한을 대행한다. ⑤ 주택조합이 제3항에 따라 총회를 소집하도록 한 기간이 경과한 날부터 6개월 이내에 해산을 의결하지 아니하는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 해당 주택조합의 설립인가를 취소하여야 한다. 다만, 조합이 정당한 사유를 소명한 경우에는 유예기간을 부여할 수 있다. 다만, 청산인이 될 자가 없는 경우에는 「민법」 제83조에도 불구하고 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법원에 청산인의 선임을 청구할 수 있다. ⑧ 제7항에 따라 선임된 청산인은 지체 없이 청산의 목적범위에서 성실하게 청산인의 직무를 수행하여야 한다. 제2장제2절에 제14조의5를 다음과 같이 신설한다. 제14조의5(공사비 검증요청 등) ① 주택조합 또는 제66조제2항에 따라 리모델링을 하려는 입주자대표회의(이하 이 조에서 "주택조합등"이라 한다)는 시공자와 계약을 체결한 이후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 「한국부동산원법」에 따른 한국부동산원, 한국토지주택공사 또는 지방공사(이하 이 조에서 "검증기관"이라 한다)에 공사비 검증을 요청하여야 한다. 1. 조합원 또는 공동주택 소유자 5분의 1 이상이 검증 의뢰를 요청하는 경우 2. 공사비의 증액 비율(당초 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다)이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 사업계획승인(리모델링 허가를 포함한다) 이전에 시공자를 선정한 경우: 100분의 10 이상 나. 사업계획승인(리모델링 허가를 포함한다) 이후에 시공자를 선정한 경우: 100분의 5 이상 3. 제1호 또는 제2호에 따른 공사비 검증이 완료된 이후 공사비의 증액 비율(검증 당시 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다)이 100분의 3 이상인 경우 ② 제1항에 따라 공사비 검증을 요청받은 검증기관은 주택조합등과 시공자에게 산출내역서 등 대통령령으로 정하는 검증에 필요한 자료의 제출을 요청할 수 있으며, 주택조합등과 시공자는 검증기관이 요청한 날부터 30일 이내에 필요한 자료를 제출하여야 한다. 다만, 검증기관이 인정하는 경우에는 30일 이내의 범위에서 연장할 수 있다. ③ 제1항에 따라 공사비 검증을 요청받은 검증기관은 공사비 검증결과를 보고서로 작성하여 주택조합등에 제출하여야 하고, 주택조합등은 공사비 검증보고서를 총회 또는 입주자대표회의에서 공개하여야 한다. ④ 제3항에 따라 공개한 공사비 검증결과를 반영하여 주택조합등이 시공자와 공사비 증액 계약을 하려는 경우 계약 체결 전에 공사비 증액 규모에 대하여 조합총회의 의결 또는 주민투표를 거쳐야 한다. ⑤ 제1항에도 불구하고 공사비에 대한 분쟁 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 때에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 검증기관에 공사비 검증을 요청할 수 있다. ⑥ 공사비의 증액에 관하여 분쟁이 발생한 경우 주택조합등 또는 시공자는 「건설산업기본법」 제69조에 따른 건설분쟁 조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있다. ⑦ 국토교통부장관은 공사비 증액기준, 설계변경 범위 등의 내용이 기재된 표준계약서를 마련하고, 주택조합등과 시공자가 계약을 체결할 때 이를 사용하도록 권장할 수 있다. ⑧ 제1항에 따른 공사비 검증의 방법 및 절차, 검증 수수료, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. 제15조제1항제1호 중 "특별시장ㆍ통합특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)"를 "시ㆍ도지사"로 한다. 제19조제1항에 제26호부터 제28호까지를 각각 다음과 같이 신설한다. 26. 「전기안전관리법」 제8조에 따른 자가용전기설비의 공사계획의 인가 및 신고 27. 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 제6조제1항에 따른 건축허가등의 동의 28. 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」 제9조의2에 따른 편의시설 설치기준의 적합성 확인 제21조제1항제1호 중 "「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획(이하 "지구단위계획"이라 한다)의"를 "지구단위계획의"로, "95퍼센트"를 "80퍼센트"로 한다. 제63조의2제3항 중 "들어야"를 "듣고 그 의견에 대한 검토의견을 회신하여야"로 한다. 제66조제1항 중 "한다."를 "하며, 허가받은 사항을 변경하는 경우에도 또한 같다."로 하고, 같은 항에 단서를 다음과 같이 신설하며, 같은 조 제2항 중 "있다"를 "있으며, 허가받은 사항을 변경하는 경우에도 또한 같다"로 하고, 같은 항에 단서를 다음과 같이 신설하며, 같은 조 제5항 중 "준용한다"를 "준용하고, 허가에 따른 공사의 착수 및 허가의 취소는 제16조제1항 및 제4항부터 제6항까지를 준용한다"로 하고, 같은 조 제6항에 후단을 다음과 같이 신설하며, 같은 조 제8항 중 "행위허가"를 "리모델링 허가"로 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 세대수 증가 범위의 종합적인 검토 등을 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회와 「건축법」 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 공동으로 할 수 있다. 제67조 중 "행위허가"를 "리모델링 허가"로 한다. 제75조제1항 중 "시장"을 "시ㆍ도지사, 시장"으로 한다. 제76조제6항 전단 중 "권리변동계획에"를 "이전고시ㆍ권리변동계획에"로, "확정"을 "확정ㆍ등기절차"로, "제87조를"을 "제86조, 제87조 및 제88조를"로 하고, 같은 항 후단 중 "경우"를 "경우 "사업시행자"는 "입주자ㆍ사용자ㆍ관리주체ㆍ입주자대표회의 또는 리모델링주택조합"으로, "제83조제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때"는 "제66조제7항에 따라 사용검사를 받은 때"로, "관리처분계획"은 "권리변동계획"으로, "정비사업"은 "리모델링"으로, "준공인가"는 "사용검사"로, "시장ㆍ군수등"은 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"으로,"로 하며, 같은 조에 제7항을 다음과 같이 신설한다. ⑦ 공동주택의 소유자가 제11조제3항에 따라 결의하거나 리모델링주택조합의 총회 또는 입주자대표회의에서 의사를 결정하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 전자적 방법(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법을 말한다)을 통하여 결의하거나 그 의사를 결정할 수 있다. 제96조제2호 중 "제14조제2항"을 "제14조제2항 또는 제14조의2제5항"으로 하고, 같은 조 제4호 중 "행위허가"를 "리모델링 허가"로 한다. 제97조제1호부터 제3호까지를 각각 제2호부터 제4호까지로 하고, 같은 조에 제1호를 다음과 같이 신설한다. 1. 제14조의5에 따라 공사비 검증을 요청받은 한국부동산원, 한국토지주택공사 또는 지방공사의 임직원 제101조제1호 중 "제11조의2제1항"을 "제11조의2제1항 또는 제7항"으로 한다. 제102조에 제4호의2 및 제4호의3을 각각 다음과 같이 신설한다. 4의2. 제12조의2에 따른 총회의 의결을 거치지 아니하고 사업비 증액을 임의로 추진한 조합임원 4의3. 제14조의5제4항에 따른 조합총회의 의결 또는 주민투표를 거치지 아니하고 공사비 증액 계약을 체결한 조합임원 또는 입주자대표 제104조제4호의2 중 "제14조제4항"을 "제14조제4항 또는 제5항"으로 하고, 같은 조 제4호의3 중 "제14조의2제3항"을 "제14조의2제6항"으로 하며, 같은 조에 제4호의6을 다음과 같이 신설한다. 4의6. 제14조의5제3항을 위반하여 공사비 검증결과를 조합원 또는 공동주택 소유자에게 공개하지 아니한 조합임원 또는 입주자대표 부칙 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제21조제1항의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(도시형 생활주택 정의에 관한 유효기간) 제2조제20호의 개정규정은 2030년 12월 31일까지 효력을 가진다. 제3조(도시형 생활주택 정의에 관한 적용례) 제2조제20호의 개정규정은 이 법 시행 이후 제15조에 따른 사업계획승인을 받거나 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받는 경우부터 적용한다. 제4조(주택조합의 설립 및 조합원 모집 신고 등에 관한 적용례) ① 제11조제2항, 제11조의3제1항ㆍ제5항ㆍ제9항, 제11조의5제1항의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합원 모집 신고(변경 신고는 제외한다)를 하는 경우부터 적용한다. ② 제11조제3항의 개정규정은 이 법 시행 이후 리모델링 조합설립 인가를 신청하는 조합부터 적용한다. 제5조(주택조합업무 대행에 관한 적용례) 제11조의2제7항의 개정규정은 이 법 시행 이후 주택조합 업무대행 계약을 체결하는 경우부터 적용한다. 제6조(주택조합 사업비의 총회의결에 관한 적용례) 제12조의2의 개정규정은 이 법 시행 이후 주택조합사업의 사업비를 증액하는 경우부터 적용한다. 제7조(주택조합의 해산에 관한 적용례) ① 이 법 시행 전에 주택조합 설립인가를 받았으나 이 법 시행일 현재 리모델링 허가를 받지 아니한 경우에는 제14조의2제1항의 개정규정을 적용할 때 이 법 시행일을 제11조제3항에 따른 주택조합의 설립인가를 받은 날로 본다. ② 이 법 시행 전에 제49조제1항 또는 제3항에 따른 사용검사(리모델링주택조합의 경우 이전고시)를 받았으나 이 법 시행일 현재 해산되지 아니한 주택조합의 경우에는 제14조의2제3항부터 제8항까지의 개정규정을 적용할 때 이 법 시행일을 제49조제1항 또는 제3항에 따라 사용검사를 받은 날(리모델링주택조합의 경우 이전고시가 있은 날)로 본다. 제8조(공사비 검증에 관한 적용례) 제14조의5의 개정규정은 이 법 시행 이후 공사비를 증액하거나 조합원 또는 공동주택 소유자 5분의 1 이상이 검증 의뢰를 요청하는 경우부터 적용한다. 제9조(리모델링주택조합의 결의 등에 관한 적용례) 제76조제7항의 개정규정은 이 법 시행 이후 제11조제3항에 따라 결의하거나 리모델링주택조합의 총회 또는 입주자대표회의를 개최하는 경우부터 적용한다. 제10조(주택조합의 설립 및 조합원 모집 신고 등에 관한 경과조치) 제11조제2항, 제11조의5제1항의 개정규정에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 규정을 따른다. 1. 이 법 시행일 이전에 제11조의3제4항에 따른 조합원 모집 신고가 수리된 경우 2. 이 법 시행일 이전에 주택조합설립인가 신청을 하기 위하여 일간신문에 조합원 모집 공고를 하여 조합원을 모집한 경우 제11조(주택조합업무 대행에 관한 경과조치) 이 법 시행 당시 제11조의2제1항제5호에 따른 신탁업자가 같은 조 제2항제1호부터 제4호까지 및 제6호에 해당하는 업무와 같은 항 제5호에 해당하는 업무를 병행하여 대행하고 있는 경우에는 제11조의2제7항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.